lunedì 6 novembre 2017

Tasse sugli immobili in Spagna e all'estero

Gli obblighi da tenere in considerazione per un acquisto immobiliare di natura residenziale in Spagna sono connessi al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare, della detenzione della stessa e dell’eventuale dismissione, con l’avvertenza di verificare bene presso la comunità autonoma ove si desidera procedere all’acquisto, possibilmente con professionisti qualificati, eventuali aspetti particolari. In generale e sotto il primo profilo, le imposte (indirette) sono, alternativamente, l’Iva (impuesto sobre el valor anadido) e l’Itp & Ajd (impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurìdicos documentatos), a seconda che la vendita riguardi immobili nuovi (in genere, soggetti Iva in fase di prima cessione) ovvero usati (di regola soggetti privati ).


Ai fini Iva, l’aliquota è pari al 10%, mentre in caso di acquisto di un immobile già usato l’aliquota si differenzia a seconda della comunità autonoma ove è sito l’immobile; in genere, compresa in un range tra il 6% e il 10%. La base imponibile è costituita dal valore reale del bene ceduto. Esiste la possibilità che l’Agenzia delle entrate spagnola (Hacienda) consideri la proprietà oggetto di cessione con un valore più elevato del prezzo oggetto di compravendita, potendo richiedere a tal fine un pagamento addizionale.

È prevista anche un’imposta di registrazione (Registro pubblico della proprietà), che varia a seconda della comunità (mediamente pari all’1%). Con riferimento al secondo aspetto (detenzione dell’immobile), l’imposta principale (diretta) è la Irnr (impuesto sobre la renta de no residentes). In caso di unità immobiliare utilizzata per uso proprio, solitamente si applica una percentuale del 2% sul valore catastale dell’immobile, in Spagna compare nei bollettini dell’Ibi (impuesto sobre bienes immuebles, simile all’Imu italiana), e applicando sul risultato un’aliquota pari al 19% (per cittadini Ue, Islanda e Norvegia).

Qualora l’immobile venisse concesso in locazione si applica la stessa imposta ma sull’intero importo percepito. Esiste in Spagna un modello (denominato 210) per il pagamento a fine anno di tali oneri. Esiste anche l’Ibi, che è tributo corrisposto in ambito locale e che ha come base imponibile il valore catastale (regolato periodicamente) su cui applicare aliquote (stabilite dai comuni) non inferiori allo 0,40%. Residua la Ip (imposta sul patrimonio) che però è stata ceduta alle comunità autonome.

Occorre, pertanto, verificare in loco i limiti a partire dai quali è necessario dichiarare e pagare tale imposta. Infine, la fiscalità spagnola connessa alla eventuale dismissione del cespite immobiliare. In generale (ferma restando l’opportunità di verificare in sede locale eventuali aspetti particolari anche connessi a possibili esenzioni), il realizzo di una plusvalenza va calcolato prendendo come base imponibile la differenza tra il valore d’acquisto (importo reale pagato a cui sommare i costi sostenuti per le eventuali migliorie e gli oneri tributari) e il valore reale di vendita (valore effettivamente corrisposto, sempre che non risulti inferiore al valore di mercato, nel qual caso andrà applicato quest’ultimo).

Sul valore ottenuto è prevista, per i non residenti, un’aliquota del 19%. Come imposizione indiretta un accenno anche all’imposta di donazione e successione, il cui diritto applicabile è quello spagnolo essendo l’immobile situato in territorio ispanico. La tassazione dipende dalla potestà delle singole regioni autonome. In ogni caso, il calcolo viene effettuato applicando un moltiplicatore all’aliquota (che varia a seconda dell’importo) in funzione del grado di parentela, con franchigie limitate. Per quanto concerne la fiscalità italiana, le persone fisiche residenti sul suolo domestico che possiedono immobili in Spagna devono versare l’Ivie, con aliquota pari allo 0,76% del valore catastale degli immobili stessi e calcolata in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali tale possesso vi è stato. Da tale imposta è possibile dedurre un credito pari all’ammontare dell’imposta patrimoniale versata in Spagna (Ibi).

Nuove disposizioni in materia prevedono (recente periodo aggiunto al comma 3 dell’art. 4 del D.L.167/1990, nel corso della conversione del D.L. 19372016) che l’immobile vada dichiarato nel quadro Rw del modello Unico con riferimento al primo periodo d’imposta e non anche per quelli successivi se il bene immobile non subisce variazioni nel corso del periodo d’imposta (acquisto, vendita, costituzione di diritti reali ecc.); tuttavia, la compilazione del quadro Rw si rende comunque obbligatoria per la liquidazione delle imposta patrimoniale (Ivie) sull’immobile estero. Inoltre, gli eventuali redditi da locazione percepiti andranno dichiarati nel quadro Rl del modello Unico. Con riferimento a quest’ultimo aspetto, per evitare il fenomeno della doppia imposizione, la convenzione internazionale (Ocse) con la Spagna consente di conseguire in Italia un credito d’imposta pari al totale delle imposte pagate in Spagna. Infine, in Italia, non sono imponibili per le persone fisiche le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati da più di cinque anni.

Leggi qui per maggiori informazioni sulla tassazione di conti e immobili all'estero.

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